来源：国际金融报房地产行业转入存量时代，如何盘活资产沦为行业发展的最重要课题。招商蛇口将目光投向了房托基金。11月28日，由招商蛇口发动的招商房托基金月打开认购。

上一次在港上市的由内地房企发动的房地产投资基金，还是14年前的越秀房投。据透露，招商房托基金将在全球发售7.5亿个基金单位，其中在香港公开发表发售7500万个基金单位（可予重新分配），放售价在3.42港元-4港元之间。以此计算出来，招商房托基金筹措总额最少大约为30亿港元，最多大约为25.65亿港元。

业绩波动招商房托持有人的底层资产为坐落于深圳蛇口的五项物业，即新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城，主要为写字楼、购物中心。房托管理人为招商置地的间接全资附属公司招商局置地资管有限公司。

对于商业物业来说，租赁情况是一项关键的评价指标。2016年-2018年间，五项物业的平均值租给率为89.9%、87.1%、90.4%，这也造就了整体租金收益的波动，同期其租金收益分别为3.19亿元、3.03亿元、3.25亿元。图片来源：招商房托全球发售文件图片来源：招商房托全球发售文件截至2019年6月30日，招商房托旗下的五项物业平均值租给率为81%，较2018年末有所下降；其租金收益大约为1.6亿元，较2018年同期的1.51亿元有所微涨。

有意思的是，租金收益呈圆形整体下跌的态势，但招商房托的盈利状况却远比十分理想。2016年-2018年，其溢利分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元；截至2019年6月底，其构建溢利3.92亿元，较2018年同期的7.87亿元大幅度上升逾50%。

导致招商房托业绩经常出现如此波动的关键因素乃是投资物业公允价值变动。据透露，截至2019年6月底，投资物业公允价值收益为3.82亿元，而2018年同期的收益则低约9.23亿元。

事实上，2016-2018年间，其物业公允价值减少收益分别为2.16亿元、7.07亿元、12亿元。招商房托在上市申请人中亦坦言，“物业重估已对前身集团的经营业绩导致影响，日后亦有可能造成招商局商业房托基金经营业绩经常出现根本性波动。”不过，对于招商房托来说，需要构成真为金白银收益的还是物业带给的租金。

东面大树除了现有物业租金收益的快速增长之外，新的优质商业物业流经是其业绩快速增长的一项最重要动力。这也是招商房托特别强调对招商蛇口旗下物业优先购买权的原因之一。据报导，招商房托管理层在11月27日的媒体见面会上多次特别强调该优先购买权的重要性。

据招商房托透露，其可优先选择的部分物业坐落于深圳，目前正处于开建状态，还包括汇港二期、太子广场、新时代广场二期，分别可获取租赁面积4万平方米、6.61万平方米、7.87万平方米。这只是招商蛇口所享有物业中较小的部分。

截至2018年12月31日，招商蛇口投资物业价值398亿元，享有28个综合开发项目及9个商业研发项目；截至2019年上半年，投资物业价值快速增长至432.58亿元，享有可出租土地面积167.67万平方米，出租率96%，享有可出租物业总可出租面积317.61万平方米。事实上，越秀房托某种程度是东面越秀地产。

截至2019年6月底，越秀房托旗下享有的8个物业项目，5个坐落于广州，其余3个分别坐落于上海、武汉和杭州。其中，除了坐落于上海的项目之外，其余7个物业项目均由越秀地产流经。此后，越秀地产更进一步完备了运作模式。其在2018年底发动重新组建了一只总规模50亿元的商业产卵基金，即一号基金。

据理解，该基金以电子货币型为主要策略，计划主要投资于一二线城市核心区域有潜力的商业物业，参予商业物业项目产卵环节；待项目成熟期后，将资产注入香港REITs或C-REITs，构建项目解散与基金收益。这其中，香港REITs所指的乃是越秀房托。2018年底，一号基金投资了第一个项目，出资大约27亿元接掌了越秀地产的广州财富天地广场；近日，一号基金又以13.52亿元的总代价收益了南海越秀。

值得一提的是，一号基金投资以上两个项目时，均正处于亏损的状态。有分析认为，挤压尚能正处于培育期的资产，可在一定程度上优化越秀地产资产负债表。易居房地产研究院总监贤迈进在拒绝接受《国际金融报》记者专访时认为，从现在整个地产行业角度来讲，正式成立信托、基金的模式，可以使原开发商借此机会构建解散，同时也能在基金的插手下，为适当的商业地产等项目构建更佳的融资，充分发挥管理效益，构建租金收益的提高。“这对于正式成立基金的地产商来说，也是一种新的投资模式”。

首创置业之后早已开始了这种投资尝试。11月27日，首创置业公告称之为，其旗下的首金嘉创拟投资不多达9.4亿元正式成立合伙基金，用作投资一线城市（主要为北京及上海）的商用物业，还包括办公楼等，并将展开主动管理以提高优化该等物业的价值。

在诸葛去找房数据研究中心分析师王小嫱显然，房地产投资信托基金在国外更为成熟期，国内目前还在可行性发展阶段。随着房地产行业逐步踏入存量时代，如何作好存量持有人型物业资产的周转和经营，对房地产开发企业的可持续发展至关重要，而REITs就是体现物业价值、盘活存量资产的有效途径，也是房地产行业未来的新趋势。

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